⚖️حقوق املاک و معاملات ملکی⚖️

مقدمه

آگاهی هر فردی نسبت به حقوق خود ، می تواند او را در برابر بسیاری از اختلافات و نزاع های احتمالی پیش رو ایمن ساخته و در روابط با دیگران منافع  وی را تضمین نمایید.اگر دقت کرده باشیم منشآ بسیاری از دعاوی موجود در دادگاه عدم آگاهی افراد نسبت به قوانین و حقوقشان می باشد.
در این راستا تلاش گردیده با راه اندازی این وب سایت ضمن پرداختن به مسائل و موضوعات متداول و رایج ملکی،نکات کاربردی ای که متضمن حقوق افراد می باشد را بیان نماییم و بتوانیم گامی در جهت یاری نمودن حقوق آحاد جامعه برداریم.
در این مقاله ضمن توضیح نکات کاربردی قرارداد و شرح آثار و تبعات آن ، مسئولیتها و تکالیف مشاواران املاک تعیین گردیده  است و همچنین نکات کاربردی در خصوص اجاره اماکن مسکونی و تجاری ، تغییر کاربری ، تملک ارازی برای برنامه های عمومی و عمرانی  دولت ، تصرف عدوانی ، مسائل حقوقی آپارتمان ها ، قانون پیش فروش ساختمان ، نقش داوری در معاملات املاک ، انواع اسناد عادی و رسمی و… تشریح داده می شود.

⚖️مطالبه همزمان جریمه و اجاره در قراردادهای اجاره یک ساله⚖️

آگاهی ۱

⭕️ در قراردادهای اجاره سالانه معمولا یک بندی نوشته می شود که اگر مستاجر در زمانی که قرارداد اجاره تمام میشود ملک را تحویل موجر ندهد باید مبلغی را بعنوان خسارت یا اصطلاحا وجه التزام پرداخت کند.

🔹 نکته : بر اساس قانون اگر در قرارداد اجاره سالیانه چنین شرطی شده باشد مالک (موجر) نمیتواند علاوه بر وجه التزام مبلغ دیگری را از مستاجر دریافت کند.

🔹 مثلا اگر درقراردادی پیش بینی شده باشد که مستاجر بابت تاخیر در تحویل باید روزانه مبلغ ۵۰۰ هزار تومان جریمه پرداخت کند مالک(موجر) فقط این۵۰۰ هزارتومان رامی توانداز مستاجر دریافت کند.

🔹 بنابراین پیشنهاد می شود که حتما در قرارداد اجاره این موضوع شرط شود که خسارت تاخیر جانشین و بدل از اجاره یا اجرت المثل نیست یعنی درقرارداد بایدحتما شرط شودکه مالک(موجر) میتواند اگر مستاجر تاخیر کرد هم اجاره و هم اجرت المثل را دریافت کند و هم خسارت ، اگر این شرط را در قرارداد اجاره نیاورد هرچقدر هم مستاجر تاخیر بکند مالک فقط میتواند آن مبلغ خسارت را دریافت کند و هیچ چیز دیگری را نمیتواند از مستاجر مطالبه کند.

⚖️انواع خیار در قانون املاک و مستغلات⚖️

آگاهی ۲

⭕️ حالا که بحث خیارات پیش آمده باید بدانیم که ما در حقوق مدنی ۱۰ الی ۱۲ خیار داریم. حالا خیار یعنی چی؟
خیار در حقوق یعنی اجازه و اختیاری که قانون به افراد می ده تا بتونند معامله خود را فسخ کنن (تعریف خیار:در اصطلاح،خیار حقی است که طرفین یا یکی از آنها به موجب آن می توانند عقد لازم را برهم بزنند)

⭕️ حال به توضیح چندتا از انواع خیار می پردازیم

🔹 خیار مجلس: یعنی تا وقتی طرفین ‌معامله‌ حین تنظیم معامله در یک مکان(منظور از مجلس همین مکانه که مثلا میشه بنگاه)جمع هستند و حضور دارند میشه قرارداد رو فسخ کرد

🔹 خیار حیوان: اگر چیزی که داره معامله میشه یک حیوان زنده باشد، مشتری میتونه تا سه روز بعد قرار داد رو فسخ کنه.لازم به ذکر است که این حق (خیار) مختص مشتری می باشد.

🔹 خیار عیب: اگر چیزی که معامله می‌شود خراب باشد، خریدار در این حالت اختیار فسخ معامله را دارد.

🔹 خیار تدلیس: تدلیس به معنای فریب دادنه. اگر فروشنده خریدار رو فریب بدهد، خریدار می‌تونه معامله رو فسخ کند.

🔹 خیار غَبن: (غبن در لغت به معنی مکر و حیله و گول زدن است) اگر یکی از طرفین متوجه بشه که ضرر فاحشی داشته این اختیار رو دارد که معامله را فسخ کند.

🔹 خیار تبعّض صفقه: وقتی که یک معامله رو بشه به چند قسمت تجزیه کرد. این اختیار به شما اجازه میده بعضی از قسمت های معامله رو فسخ کنید.

🔹 خیار شرط: اگر در معامله شرط بشود که یکی از طرفین معامله یا شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد، حق فسخی که در آن پیش بینی شده خیار شرط نامیده می‌شود.

🔹 خیار تاخیر ثمن: اگرفروشنده وخریدار زمانی را برای پرداخت مشخص نکرده باشند و خریدار در پرداخت پولی که مشخص شده تعلل کنه‌، در صورتی که سه روز از تاریخ معامله بگذرد و خریدار پول را نپردازد و فروشنده هم کالا را در اختیار وی نگذاشته باشد، فروشنده حق خواهد داشت معامله را فسخ کند.

🔹 خیار رؤیت و تخلف وصف : اگر چیزی رو برای خریدار قبلش تشبیه کنن و بعد از خرید اون کالا رو‌ ببینه و بفهمه خلاف تشبیهه می‌تواند قرار داد رو فسخ کند.

ما در این بخش خیلی ساده به توضیحات خیارات پرداختیم ولی بعضی خیارات پیچیدگی های دارد در صورت سوال با مدیریت سایت تماس بگیرید.

⚖️انواع سند ملکی⚖️

آگاهی ۳

⭕️ سند ملکی انواع مختلفی دارد. انواع سند ملکی عبارت است از:

🔹 سند مشاع

🔹 سند شش دانگ

🔹 سند مفروز

🔹 سند منگوله دار

🔹 سند تک برگ

🔹 سند اعیان

🔹 سند عرصه

🔹 سند وقفی

🔹 سند ورثه‌ای

🔹 سند المثنی

🔹 سند معارض

🔹 سند شورایی

🔹 سند وکالتی

🔹 سند بنچاق

🔹 سند رهنی

⭕️ حال به توضیح انواع سند های گفته شده می پردازیم

🔹 سند ملکی مشاع

🔻سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران می باشد. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌شود که یک ملک،دارای چند مالک باشد. یا در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می‌شود که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید.
در نتیحه می‌توان گفت در سندهای مشاع هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می‌باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند. در واقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه با سند مشاع کمی پیچیده‌ تر از سندهای غیرمشاع است. برای خرید اینگونه ملک‌ها بهتر است قبل از هرکاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.سند مشاع سند رسمی ملکی است که دارای چند مالک باشد.

🔹 سند ملکی شش دانگ

🔻به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی می باشد. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.
کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است.

🔹 سند ملکی مفروز

🔻کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جدا کردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد.
به طور مثال اگر چند نفر یک سند مشاعی را داشته باشند، هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.

🔹 سند ملکی تک برگ

🔻از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند.
سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است.
این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.
هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد.
در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.
همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.
 به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است

🔹 سند ملکی وقفی

🔻سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد.
طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید.
اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

🔹 سند ملکی المثنی

🔻اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد.
اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

🔹 سند ملکی عرصه و اعیان

🔻نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.
میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد.
این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.

🔹 سند ملکی ورثه‌ای

🔻یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.
مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

🔹 سند ملکی تفکیکی

🔻همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند.
سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.

🔹 سند ملکی وکالتی

🔻سند وکالتی به سندی گفته می شود که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند.
در این صورت باید وکالت آن‌ها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد.
اگرشخص یا اشخاصی با جعل اسناد،دست به معامله‌های غیرقانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی می‌توانید از کلاهبرداران شکایت کنید.

🔹 سند ملکی معارض

🔻اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. 
با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.

🔹 سند ملکی بنچاق

🔻درزمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسنادهمانند امروز به صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می‌نوشتند.
سپس برای تأیید صحتشان، آن‌ها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند.
این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.

🔹 سند ملکی شورایی

🔻یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است. به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند.
باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

🔹 سند ملکی منگوله‌دار

🔻سند منگوله‌دار همانطور که از نام جالبش هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند.
این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می‌سازد.
مالکیت دراین گونه ازسندها قطعی است وهیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

🔹 سند ملکی رهنی

🔻بسیار پیش می‌آیدکه خریداران بخواهند درهنگام خرید خانه ازوام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد.
منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود.

⚖️نکاتی مهم در خرید و فروش زمین های کشاورزی قولنامه ای⚖️

آگاهی ۴

🔹 اولین نکته مهم در خرید و فروش این گونه زمین ها احراز هویت فردی و گواهی های اثبات مالکیت فروشنده می باشد.

🔹 در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود.

🔹 از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته شود که ملک مورد نظر مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد.

🔹 از اداره منابع طبیعی استعلام گرفته شود برای اینکه زمین مرتع نباشد ،دولتی نباشد،و حریم جنگل یا رودخانه و سد و… نباشد ومشکلات دیگرحقوقی مربوط به منابع طبیعی را نداشته باشد.

🔹 برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند و برخی دیگر هم قولنامه ای می باشند ، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود.

🔹 ذکر این جمله که (( چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد می گردد علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند))

🔹 بهتر است تعهد محضری از فروشنده برای محکم کردن معامله دریافت شود.

🔹 جهت محکم کاری: تحقیق محلی از اهالی روستا ، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور و یا امضا از
مالک قبلی میتواند در محکم کردن خرید به شما کمک کند.( این کار باعث شفافیت برخی موارد مثلا غصبی نبودن ، فروش مال غیر و مالک نبودن ، بدهی های احتمالی زمین ،توقیفی نبودن ،مدعی های دیگر و… می شود)

🔹 درموردحق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگرویا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید (مثلا حق پیشمانی ده درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی)

🔹 بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چک ها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می تواند ملک را به دیگری منتقل کند در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود.

🔹 اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از عقد قرارداد ، توسط دفترخانه از اداره ثبت ، در مورد اینکه توفیقی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل ، استعلام گردد.

🔹 در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز ازاداره آبیاری استعلام به عمل آورید.

🔹 زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن میتوان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده ای نباشد.

🔹 مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های خارج از بافت شهری و روستایی باید مطلع باشند که چنانچه به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه، اقدام به تغییر کاربری نمایند، مرتکب جرم شده اند.